paisLey: Makalah Land Rent

MK EKONOMI SUMBERDAYA LAHAN (ESL 222 )

ANALISIS FAKTOR PENYEBAB DAN DAMPAK PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN PERTANIAN PINGGIRAN KOTA TEMBALANG, SEMARANG

Oleh :

1. Astrid Damarin Nur A. (H44120089)

2. Anisa Rumawar S. (H44120044)

3. Alifthya Putrie H. (H44120094)

4. Ika Putri Rahmadani (H44120037)

5. Ronny Josua L. (H44120064)

Dosen : Ir. Nindyantoro, M.SP

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN

FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR

2014

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kecenderungan pengembangan pertumbuhan penduduk mengarah pada wilayah pinggiran kota sebagai akibat perluasan aktivitas kota. Kini daerah pusat kota sudah tidak mampu lagi menampung desakan jumlah penduduk yang semakin meningkat. Pertambahan penduduk yang terus meningkat mengindikasikan bahwa perkembangan penduduk menyebar ke arah pinggiran kota (sub-urban) sehingga sebagai konsekuensinya adalah terjadi perubahan guna lahan perkotaan. Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan digunakanlah tanah pertanian untuk pembangunan perumahan. Pembangunan perumahan baik yang diusahakan oleh pihak swasta maupun oleh perseorangan untuk pemenuhan akan kebutuhan rumah tinggal. Hal ini biasanya terjadi di kota-kota besar misalnya Jakarta, Bandung, Surabaya, Medan dan Semarang.

Di Semarang, di sekitar kampus Universitas Diponegoro (UNDIP) -Tembalang terdapat empat kelurahan yakni Kelurahan Tembalang, Kelurahan Pedalangan, Kelurahan Sumurboto dan Kelurahan Bulusan. Secara geografis keempat kelurahan tersebut bercorak agraris, penduduk di kawasan tersebut pada umumnya memanfaatkan lahan mereka untuk aktivitas pertanian. Namun pada sekitar tahun 1987-an ketika UNDIP membangun kampusnya di wilayah Tembalang, terjadi pergeseran dalam aktivitas pemanfaatan lahan di sekitar kampus UNDIP Tembalang. Lahan-lahan pertanian berubah fungsi menjadi lahan perdagangan dan jasa untuk melayani para pendatang yakni mahasiswa dan aparat birokrasi UNDIP.

Perubahan fungsi lahan yang semula untuk aktivitas agraris ke aktivitas perdagangan dan jasa memberikan pengaruh yang beragam. Dari sisi pendapatan, kehadiran kampus UNDIP menjadi pusat pertumbuhan ( growth pole ) yang memberikan kontribusi dalam peningkatan aktivitas perekonomian di kawasan sekitar kampus UNDIP-Tembalang. Melonjaknya harga tanah akibat tingginya permintaan di bandingkan penawaran merupakan konsekuensi logis dari hukum permintaan dan penawaran (supply and demand) yang memberi keuntungan berupa peningkatan nilai jual maupun nilai asset masyarakat berupa tanah dan bagunan baik untuk dijual ataupun disewakan sebagai tempat kost.

1.2 Rumusan Masalahh

a. Bagaimana kondisi lahan daerah Tembalang sebelum dibangunnya Universitas Diponegoro (UNDIP )?

b. Apa saja faktor yang mempengaruhi perkembangan daerah Tembalang?

c. Bagaimana perbandingan perkembangan daerah Tembalang saat ini dengan sebelum dibangunnya UNDIP ?

1.3 Tujuan Penulisan

a. Untuk mengetahui kondisi daerah Tembalang sebelum dibangunnya Universitas Diponegoro (UNDIP.

b. Untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan daerah Tembalang.

c. Untuk membandingkan keadaan Tembalang sebelum dan sesudah dibangunnya UNDIP.

1.4 Landasan Teori

Land rent adalah penerimaan bersih yang diterima dari sumberdaya lahan. Menurut (Heady dan Jensen, 2001) penggunaan lahan paling efisien secara ekonomi adalah hasil maksimal yang dapat diperoleh dari tingkat penggunaan lahan. Tujuan ini dapat dicapai dengan mengalokasikan lahan bagi penggunaan yang mempunyai nilai lebih atau surplus (rent) dari satuan lahan (marginal unit), dari berbagai keperluan yang bersaing diantara berbagai alternatif penggunaan lahan. Lahan yang mempunyai nilai land rent yang lebih tinggi relatif lebih mudah menekan dan mengkonversi penggunaan lahan dengan nilai land rent rendah. Berdasarkan definisinya nilai land rent adalah hasil bersih (ouput) dikurangi dengan biaya (input) dan pajak lahan.

Konversi lahan adalah perubahan fungsi sebagian atau seluruh kawasan lahan dari fungsinya semula (seperti yang direncanakan) menjadi fungsi lain yang menjadi dampak negatif (masalah) terhadap lingkungan dan potensi lahan. Konversi lahan juga dapat diartikan sebagai perubahan untuk penggunaan lain disebabkan oleh faktor-faktor yang secara garis besar meliputi keperluan untuk memenuhi kebutuhan penduduk yang makin bertambah jumlahnya dan meningkatnya tuntutan akan mutu kehidupan yang lebih baik. Irawan (2005) mengemukakan bahwa konversi lahan lebih besar terjadi pada lahan sawah dibandingkan dengan lahan kering karena dipengaruhi oleh tiga faktor, pertama, pembangunan kegiatan non pertanian seperti komplek perumahan (real estate), pertokoan, perkantoran, dan kawasan industri lebih mudah dilakukan pada tanah sawah yang lebih datar dibandingkan dengan lahan kering. Kedua, akibat pembangunan masa lalu yang terfokus pada upaya peningkatan produk padi maka infrastruktur ekonomi lebih tersedia di daerah persawahan daripada daerah tanah kering. Ketiga, daerah persawahan secara umum lebih mendekati daerah konsumen atau daerah perkotaan yang relatif padat penduduk dibandingkan daerah tanah kering yang sebagian besar terdapat di wilayah perbukitan dan pegunungan. Sebagai konsekuensi logis dari pertambahan penduduk dan pembangunan ekonomi, maka terjadi perubahan alokasi sumberdaya, khususnya sumberdaya lahan sulit dihindari.

Pemerintah, atau untuk lahan tempat tinggal pemilik lahan yang bersangkutan). Proses konversi lahan sawah cenderung berlangsung lambat jika motivasi untuk mengubah fungsi terkait dengan degradasi fungsi lahan sawah, misalnya akibat kerusakan jaringan irigasi sehingga lahan tidak dapat difungsikan lagi sebagai lahan sawah (Gunanto, 2007).

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Kondisi Daerah Tembalang Sebelum Dibangunnya UNDIP

Berdirinya Universitas Diponegoro (UNDIP) tahun 1956 membawa perubahan yang cukup besar bagi Kota Semarang, fokusnya adalah wilayah Tembalang. Sebelumnya daerah tembalang dikenal dengan daerah yang letaknya terpencil dan cukup jauh dari pusat kota. Namun pada sekitar tahun 1987-an ketika UNDIP membangun kampusnya di wilayah tersebut, terjadi pergeseran dalam aktivitas pemanfaatan lahan di sekitar kampus UNDIP Tembalang.

Sebelum adanya Universitas Diponegoro, kawasan Tembalang termasuk kawasan yang kurang diminati oleh masyarakat, sehingga dianggap daerah terbelakang. Lebih banyak masyarakat yang pindah ke selatan Semarang ini memilih tinggal di Ngesrep Barat daripada Tembalang dan Ngesrep Timur. Sebagian besar hanya terdapat sawah dan tegalan. Jarang sekali terdapat rumah penduduk disana, bahkan harga tanah per meter perseginya hanya 10.000 rupiah dan jalannya pun hanya selebar 2,5 meter.

Dahulu, penerangan dan keamanan yang ada di kawasan tersebut juga sangat minim, sehingga banyak kelompok-kelompok preman yang melintasi daerah tersebut dengan menggunakan senjata tajam. Secara administratif, Tembalang mengalami pengembangan wilayah hingga tiga kali. Pada 1970-an, Tembalang merupakan salah satu desa di Kecamatan Ungaran, Kabupaten Semarang. Setelah pemekaran wilayah pada 1980-an, menjadi salah satu kelurahan di wilayah Kecamatan Banyumanik.

Dengan lokasinya yang cukup jauh dari pusat kota, dahulu kawasan ini hanyalah sebatas hutan belantara dan hamparan padi di sekitarnya. Hal ini mengakibatkan harga sewa lahan di kawasan tersebut tidak cukup tinggi. Sehingga penghasilan daerah hanya bergantung pada lahan persawahan yang notabennya sangat bergantung pada kondisi alam.

2.2 Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan

Kawasan Tembalang telah mengalami banyak perubahan yang berarti dari waktu ke waktu. Dengan berdirinya perguruan tinggi seperti Universitas Diponegoro dan Universitas Negeri Semarang maka banyak hal baru yang datang ke daerah tersebut. Pembangunan suatu perguruan tinggi yang merupakan suatu pusat pendidikan di suatu lahan atau daerah akan membawa dampak besar terhadap perekonomian masyarakat setempat bahkan sampai ke bidang sosial dan budaya.

Sebelumnya sebagian besar lahan luas yang terdapat di daerah Tembalang adalah lahan pertanian. Banyak penduduk setempat yang menggantungkan nasib pekerjaannya terhadap kesuburan lahan disana. Namun seiring waktu berjalan dengan berdirinya salah satu perguruan tinggi ternama Indonesia di lahan tersebut, maka hal itu juga mengubah pekerjaan masyarakat setempat. Secara perlahan dengan adanya kampus – kampus tersebut maka semakin banyak bermunculan usaha – usaha yang menyediakan fasilitas bagi para mahasiswa yang bertempat tinggal sementara di daerah tersebut. Selain itu berdirinya kampus – kampus tersebut juga turut mengubah harga lahan yang ada disekitar lokasi berdirinya kampus. Semakin dekat suatu lahan dengan suatu lokasi yang menjadi daya tarik orang, semakin tinggi harga lahan tersebut.

Harga lahan yang ada di daerah Tembalang memang mengalami kenaikan setiap tahunnya. Untuk tahun 2011 harga lahan di kawasan tersebut naik dari Rp 3 juta /m² menjadi Rp 4,5 juta. Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi harga lahan yang dapat kita gali secara lebih dalam dari dampak pembangunan yang ada di kawasan Tembalang. Faktor yang pertama adalah faktor fasilitas. Fasilitas yang dimaksud adalah fasilitas seperti perguruan tinggi. Dengan berdirinya Undip kawasan Tembalang jadi incaran untuk berbisnis dan bertempat tinggal sehingga harga lahan yang ada di masing – masing daerah menjadi naik.

Gambar 1.Harga Penawaran Lahan sesuai dengan jarak terhadap Undip

Faktor yang kedua adalah faktor aksesibilitas. Sebelum ada Undip akses jaringan jalan hanya selebar 2 sampai 2,5 meter saja. Namun setelah Undip berdiri maka lebar jalan menjadi 8 meter. Angkutan umum pun tersedia berupa angkot dan bis kota. Akhir – akhir ini keadaan Universitas Diponegoro dan sekitarnya telah menjadi pusat aktivitas warga Tembalang. Hal inilah yang menyebabkan kondisi aksesibilitas kawasan dekat Undip cukup baik.

Faktor ketiga adalah faktor ketersediaan. Keberadaan Undip di daerah Tembalang membawa dampak yang besar. Semakin terkenalnya Undip di skala pendidikan nasional maka semakin banyak juga anak – anak muda yang datang dari berbagai daerah ke daerah Tembalang. Lebih dari 19.000 mahasiswa datang ke Undip. Hal inilah yang menyebabkan permintaan lahan di kawasan tersebut semakin tinggi namun lahan yang tersedia juga sedikit.

2.3 Perbandingan Perkembangan Daerah Tembalang Saat ini dengan Sebelum dibangunya UNDIP

Perkembangan daerah Semarang Kecamatan Tembalang saat ini berbeda jauh dengan sebelum dibangunya UNDIP. Sebelum dibangunnya UNDIP, di daerah sekitar kecamatan Tembalang dipenuhi dengan lahan sawah serta tegalan milik para petani sekitar. Namun, setelah dibangunya UNDIP lahan sawah milik petani ini berahli fungsi menjadi lahan perumahan, kos-kosan serta banyak kios-kios baru yang dibangun sekitar kampus UNDIP ini.

Lahan sawah di daerah Tembalang pada umumnya memiliki land rent yang lebih rendah serta hasil dari produksi pertanian yang tidak menentu dan kemungkian gagal panen yang selalu ada dalam proses produksi. Hal ini, memicu para petani untuk memanfaatkan lahan mereka dengan mengganti pengguanan lahan yang memiliki land rent yang lebih tinggi. Pemikiran ini di dukung dengan pembangunan kampus UNDIP di daerah Tembalang karena dengan dibangunya kampus UNDIP ini akan meningkatkan permintaan lahan di sekitar kawasan kampus. Permintaan lahan yang meningkat ini mengakibatkan harga lahan yang meningkat, serta keadaan kawasan yang ramai dengan aktifitas yang dilakukan oleh mahasiswa.

Lahan sawah ini berahli fungsi menjadi perumahan kerena lahan lebih efektif bia dijadikan lahan perumahan , serta lahan perumahan memiliki land rent yang lebih tinggi dan lebih menguntungkan dibangdingkan dengan lahan sawah. Ini semua sesuia dengan konsep land rent yang mana lahan yang mempunyai land rent yang lebih tinggi relatif lebih mudah menekan dan mengkonversi penggunaan lahan dengan nilai land rent yang lebih rendah. Selain itu, dengan dibangunnya kampus UNDIP di daerah Tembalang ini mengakibatkan banyak penduduk pendatang yang masuk ke daerah Tembalang. Dengan demikian tidak dapat dipungkirin lahan sawah di daerah Tembalang banyak yang berahli fungsi menjadi lahan perumahan karena permintaan akan tempat tinggal meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk didaerah Tembalang.

BAB III

KESIMPULAN

Daerah Tembalang, Semarang merupakan daerah yang letaknya terpencil dan cukup jauh dari pusat kota. Kawasan ini kurang diminati oleh banyak masyarakat. Sebagian besar hanya terdapat sawah, tegalan, dan hutan belantara. Jarang sekali terdapat rumah penduduk disana. Penerangan dan keamanan yang ada di kawasan tersebut juga sangat minim. Bahkan harga tanah per meter perseginya sangat murah, sekitar Rp10.000. Hal ini mengakibatkan harga sewa lahan di kawasan tersebut tidak cukup tinggi. Sehingga penghasilan daerah hanya bergantung pada lahan persawahan yang notabennya sangat bergantung pada kondisi alam.

Berdirinya sebuah perguruan tinggi, Universitas Diponegoro mengakibatkan terjadinya pergeseran dalam aktivitas pemanfaatan lahan di sekitar Tembalang. Lahan sawah milik petani ini mulai berahli fungsi. Banyak bermunculan usaha – usaha yang menyediakan fasilitas bagi para mahasiswa yang setiap tahun meningkat akan kebutuhan suatu sarana dan prasarana. Seperti kos-kosan, perumahan, minimarket, kios-kios, lahan parkir, dan sebagainya. Sesuai dengan teori, Semakin dekat suatu lahan dengan suatu lokasi yang menjadi daya tarik orang, semakin mudah pula tingkat aksesibilitas suatu daerah, maka semakin tinggi pula harga lahan tersebut.

Harga lahan yang ada di daerah Tembalang memang mengalami kenaikan setiap tahunnya. Ini dikarenakan faktor permintaan tempat tinggal bagi mahasiswa dan masyarakat urban, peluang berbisnis, serta aksesibilitas jalan yang semakin mudah. Perubahan ahli fungsi lahan pertanian ini berdampak besar terhadap perekonomian masyarakat setempat bahkan sampai ke bidang sosial dan budaya.

DAFTAR PUSTAKA

Suburban. 2005. Penataan Ruang.

http://www.penataanruang.net/ta/Lapak04/P2/ (Diakses 2014 Maret 3).

Syukron, Muhammad. 2013. Dari Hutan Belantara, Kini Kos Kosan

http://m.suaramerdeka.com (Diakses : 2014 Maret 3).

LAMPIRAN